ЛЕБЕДЕВА Галина, зам. начальника отдела работы  с налогоплательщиками ИФНС России  по Калининскому району г. Челябинска

Индивидуальные предприниматели нередко сдают за плату принадлежащие им квартиры, комнаты и другое жилое имущество. О том, какие налоги придется платить предпринимателю, если он решил сдать свою жилплощадь, читайте в статье.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ (далее – Кодекс) на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности могут переводиться организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по временному размещению и проживанию и использующие в каждом объекте предоставления таких услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 квадратных метров.

В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2001, утвержденным постановлением Госстандарта от 06.11.2001 г.

№ 454-СТ, услуги по временному размещению и проживанию в части жилого имущества содержат следующие коды:

55.23.3 Сдача внаем для временного проживания меблированных комнат.

55.23.5 Деятельность прочих мест для временного проживания, не включенных в другие группировки.

70.20.2 Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.

Согласно статье 346.27 Налогового Кодекса к помещениям для временного размещения и проживания относятся помещения, используемые для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения).

Договор найма или аренды

Зачастую помещения для временного размещения и проживания индивидуальные предприниматели передают по договорам аренды сторонним организациям, которые в дальнейшем будут использовать их для размещения и проживания своих сотрудников либо гостей.

Министерство финансов РФ в Письмах от 20.01.2011 г. № 03-11-06/3/2 и от 08.07.2009 г. № 03-11-09/240 напомнило, что на основании п. 1 ст. 671 ГК РФ передача жилого помещения для проживания осуществляется по договору найма, заключаемому с физическим лицом. В свою очередь, согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ по договорам аренды

(субаренды) жилые помещения могут передаваться только юридическим лицам. Так что на такую предпринимательскую деятельность положения подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ не распространяются. В связи с этим предпринимательская деятельность по передаче в аренду недвижимого имущества (квартир) юридическим лицам облагается в рамках иных режимов налогообложения.

Услуги по временному размещению и проживанию

Глава 26.3 Кодекса не содержит определения услуг по временному размещению и проживанию. При этом согласно п. 1 ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации место постоянного или преимущественного проживания гражданина является местом его жительства. Аналогичное определение приведено в ст. 2 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

Согласно ст. 346.27 Кодекса объектами предоставления услуг по временному размещению и проживанию признаются здания, строения, сооружения (их части), имеющие помещения для временного размещения и проживания (жилые дома, коттеджи, частные дома, постройки на приусадебных участках, здания и строения (комплексы конструктивно обособленных (объединенных) зданий и строений, расположенных на одном земельном участке), используемые под гостиницы, кемпинги, общежития и другие объекты). Под помещением для временного размещения и проживания понимается помещение, используемое для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения). Общая площадь помещений для временного размещения и проживания определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов на объекты предоставления услуг по временному размещению и проживанию (договоров купли-продажи, аренды (субаренды), технических паспортов, планов, схем, экспликаций и других документов).

Следовательно, если индивидуальный предприниматель сдает внаем принадлежащее ему жилое помещение (помещения) или иной объект предоставления услуг по временному размещению и проживанию, при условии что данный объект (объекты) не используется для преимущественного или постоянного проживания (не используется как место жительства), то, соответственно, он оказывает услуги по временному размещению и проживанию. При этом площадь помещений для размещения и проживания не должна превышать 500 кв. м. Если же места в соответствующих объектах передаются для преимущественного или постоянного проживания (используются как место жительства), то деятельность по передаче таких мест на единый налог на вмененный доход не переводится (Письмо Минфина России от 19.04.2012 № 03-11-11/130).

Определяем площадь

При определении общей площади помещений для временного размещения и проживания объектов гостиничного типа (гостиниц, кемпингов, общежитий и других объектов) не учитывают площадь помещений общего пользования проживающих. Речь здесь идет о холлах, коридорах, вестибюлях на этажах, межэтажных лестницах, общих санузлах, саунах и душевых комнатах, помещениях ресторанов, баров, столовых и других помещений. Также в расчет не попадает площадь административно-хозяйственных помещениях (ст. 346.27 НК РФ). Минфин в Письме от 05.05.2009 г. № 03-11-06/3/125 обратил внимание на то, что речь здесь идет только об объектах гостиничного типа.

Если же говорить о коттеджах, жилых домах, квартирах, то они не относятся к объектам гостиничного типа. Поэтому при исчислении ЕНВД налогоплательщикам, оказывающим услуги по временному размещению и проживанию, следует учитывать общую площадь помещений данного объекта (Письмо ФНС от 25.06.2009 г. № ШС-22-3/507@).

Форма оплаты

Нормами гл. 26.3 НК РФ не предусмотрено каких-либо ограничений в отношении формы оплаты услуг по временному размещению и проживанию (наличный или безналичный расчет), а также в том, кто оплачивает данные услуги.

Таким образом, если оплата за оказанные физическим лицам услуги по временному размещению и проживанию осуществляется третьим лицом (к примеру, организацией за своих сотрудников), то предпринимательская деятельность по предоставлению указанных услуг может быть переведена на ЕНВД.

Можно применять и патент

Согласно пп. 56 п. 2 ст. 346.25.1 Кодекса индивидуальным предпринимателям, осуществляющим такой вид деятельности, как передача во временное владение и (или)

в пользование гаражей, собственных жилых помещений,

а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках, разрешается применение упрощенной системы налогообложения на основе патента.

На основании п. 3 ст. 346.25.1 Кодекса решение о возможности применения индивидуальными предпринимателями упрощенной системы налогообложения на основе патента на территориях субъектов Российской Федерации принимается законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

Принятие субъектами Российской Федерации решений о возможности применения индивидуальными предпринимателями упрощенной системы налогообложения на основе патента не препятствует таким индивидуальным предпринимателям применять по своему выбору упрощенную систему налогообложения, предусмотренную ст. ст. 346.11–346.25 Кодекса. При этом переход с упрощенной системы налогообложения на основе патента на общий порядок применения упрощенной системы налогообложения и обратно может быть осуществлен только после истечения периода, на который выдается патент.

Патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев. Налоговым периодом считается срок, на который выдан патент (п. 4 ст. 346.25.1 Кодекса).

Учитывая вышеизложенное, в случае принятия субъектом Российской Федерации соответствующего закона индивидуальный предприниматель, оказывающий услуги по передаче во временное владение и (или) в пользование собственных жилых помещений, вправе применять упрощенную систему налогообложения на основе патента вне зависимости от порядка и условий расчетов по заключенным договорам.

Освобождение от уплаты налога на имущество

Согласно п. 4 ст. 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации уплата индивидуальными предпринимателями единого налога на вмененный доход предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом на вмененный доход), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом на вмененный доход) и единого социального налога (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом на вмененный доход, и выплат, производимых физическим лицам в связи с ведением предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом на вмененный доход).

Перечень документов, подтверждающих право индивидуального предпринимателя, применяющего систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, на освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц, законодательством Российской Федерации о налогах и сборах не определен.

Основанием для освобождения от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц вышеназванного индивидуального предпринимателя могут являться документы, подтверждающие фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется система в виде ЕНВД, в течение налогового периода. При этом состав вышеназванных документов определяется в зависимости от характера использования имущества в предпринимательской деятельности (например, договор аренды помещения с арендатором, документы с указанием адреса конкретного помещения в качестве места приема-отпуска товаров или места выполнения трудовых функций работников налогоплательщика и т. п.).

Документы, подтверждающие право ИП на освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц, должны быть представлены в сроки, позволяющие налоговому органу исчислить сумму налога на имущество физических лиц и направить налогоплательщику соответствующее налоговое уведомление об уплате налога в установленные Кодексом сроки.